Rendement immobilier : calculez le taux de rentabilité de votre investissement locatif

Le calcul de la rentabilité d’un investissement en immobilier locatif, son rendement, permet de mesurer l’intérêt d’investir dans un appartement. Il existe différentes rentabilités (nette, brute, etc.) et différentes manières de calculer le taux de rendement d’un investissement locatif. Par exemple, la rentabilité brute d’un appartement à Paris est de 3.42 %.

À quoi sert la rentabilité locative ?

La rentabilité locative est l’élément principal qu’évalue un investisseur avant d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le louer et ainsi obtenir un placement intéressant pour son argent. Les sentiments liés à un achat immobilier ne sont pas du tout les mêmes quand on achète pour louer que quand on achète pour se loger.

Quand on investit une somme d’argent, on calcule le rendement annuel de son placement afin de savoir combien d’argent on a gagné sur une année. Le rendement d’un placement se calcule en pourcentage du montant investi. Quand le placement est un bien immobilier (comme un studio, un appartement, une maison, un parking, un immeuble ou encore un bureau ou un commerce), l’expression "rendement" est souvent remplacée par la rentabilité locative. En effet, les intérêts de l’argent placé sont obtenus par la location du bien acheté.

Pour faire simple, le calcul de la rentabilité locative se résume à calculer combien rapporte la location d’un logement en fonction de son prix d’achat et des frais engendrés.

Vous pouvez consulter les rentabilités locatives des 100 plus grandes villes françaises. Quand vous comparez arrondissement par arrondissement, vous verrez qu’il existe de fortes variations au sein d’une même ville.

Utile comme garde-fou pour l’achat de son propre logement

Pour être capable d’estimer s’il est préférable d’acheter ou de louer, un rapide calcul de rentabilité, même approximatif, peut vous permettre de connaître les tendances. En effet, en fonction du type de bien dans lequel vous souhaitez vous loger et du lieu de votre habitation, il sera parfois préférable de louer alors que dans d’autres ce sera l’achat qui sera le plus intéressant financièrement. Généralement, la location de maison est plus avantageuse qu’un achat du fait du très faible niveau de rendement locatif d’une maison. Néanmoins, il y a très peu d’offres de ce type.

Calcul de la rentabilité locative brute

La rentabilité brute d’un placement immobilier est très simple à calculer. Il s’agit de prendre en compte le gain des loyers sur une année et de le rapporter au coût de l’achat du bien immobilier.

Prenons un exemple simple avec les informations suivantes :

Loyer mensuel hors charges : 600 €

Prix d’achat : 150 000 € 

Frais d’achat : environ 10 000 € de frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence.

Il suffit de calculer les deux nombres suivants :

Loyers sur un an (hors charges) : 12 x 600 = 7 200 € 

Prix total de l’achat : 150 000 + 10 000 + 10 000 = 170 000 €

Rentabilité locative brute = "loyer annuel" / "prix total d’achat" x 100 = 7 200/170 000 x 100 = 4.24 %

Seulement le rendement brut ne permet pas d’obtenir une vision réelle du gain réalisé. En effet, il peut être assez éloigné de la réalité car il ne tient pas compte des frais d’entretien du bien ni de la fiscalité sur ce type de placement.

Comment calculer le rendement net d’un investissement locatif ?

Pour faire le calcul de la rentabilité nette, il faut prendre en compte toutes les charges et les frais divers que vous aurez en charge en tant que propriétaire de l’appartement ou de la maison. Voici un aperçu des éléments à prendre en compte pour calculer le rendement net avant impôts de votre placement immobilier :

• Les frais de financement (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties, etc.)
• Taxes foncières
• Les charges non récupérables auprès des locataires
• Les vacances locatives
• Assurance propriétaire non occupant
• Assurance loyers impayés
• Frais de gestion du bien par une société
• Frais d’entretien divers

Cette liste est non exhaustive.

Pour calculer la rentabilité nette, vous devez retirer ces frais aux loyers perçus par rapport au calcul de rentabilité brute :

Rentabilité locative nette avant impôts = ("loyer annuel" - "Charges et frais divers") / "prix total d’achat" x 100

En fonction des frais d’entretien, des frais de gestion locative ou des risques d’impayés ou de vacances locatives, la rentabilité réelle peut être très inférieure à la rentabilité brute. Faites donc toujours une estimation la plus complète possible en n’oubliant aucuns frais.

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(https://www.immobilier-danger.com/Rendement-immobilier-calculez-le-016.html

Auteur : David LELONG)